Hai il cliente pronto a depositare l’offerta e partecipare all’asta per aggiudicarsi la casa dei suoi sogni ma l’immobile presenta degli abusi che non gli consentono di poter usufruire delle agevolazioni sulla prima casa. A rischio non c’è solo la tua provvigione, ma il rapporto di fiducia che hai instaurato con il tuo cliente. Sì, perché in te ha visto la guida che gli permetterà di realizzare il suo progetto ed ora potrebbe svanire per un cavillo burocratico.
Difformità e abusi, ostacoli per l’agevolazione della prima casa
La questione è spinosa: se dalla valutazione complessiva del perito risultano difformità e abusi che non consentono di applicare le agevolazioni sulla prima casa, il tuo cliente dovrà pagare un’imposta di registro del 9% anziché del 2%. Infatti, come previsto dall’articolo 49 del D.P.R. 380/2001 Testo Unico sull’Edilizia:
Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.
Non tutti gli abusi, ovviamente, vietano l’accesso ai benefici, ma solo quelli di una certa gravità, quali, a titolo di esempio, quelli concernenti le violazioni di altezza o la superficie coperta. Insomma, la classica veranda in muratura, la costruzione di un piano al posto del lastrico solare o un’altezza irregolare ostacolano il beneficio delle agevolazioni sulla prima casa.
La soluzione al problema in 3 mosse
In casi come questi che cosa puoi fare allora per ovviare al problema? Devi recarti all’Ufficio delle Entrate della città di riferimento e chiedere l’applicabilità dell’articolo 50 del Testo Unico sull’Edilizia per far validare la domanda di concessione della sanatoria:
L’interessato, a pena di decadenza dai benefici, deve presentare al competente ufficio dell’amministrazione finanziaria copia del provvedimento definitivo di sanatoria entro sei mesi dalla sua notifica o, nel caso che questo non sia intervenuto, a richiesta dell’ufficio, dichiarazione del comune che attesti che la domanda non ha ancora ottenuto definizione.
Cosa significa? Se il perito della banca ha approvato la richiesta del mutuo, ritenendo che l’abuso non vada ad incidere sul valore complessivo della casa, allora sarà sufficiente dimostrare che verrà sanato secondo le tempistiche previste.
Potrebbe però anche capitare che il delegato alla vendita segnali gli abusi sull’immobile all’Agenzia delle Entrate, ostacolando così l’applicazione dell’agevolazione prima casa per il cliente e questo potrebbe significare per lui una spesa ingente non prevista. Ecco perché in casi simili devi intervenire tempestivamente e anticipare la mossa del delegato spiegandogli che c’è l’intenzione di sanare l’abuso.
Al contempo sarà importante che tu chiarisca con il cliente quanto a volte sia meno dispendioso sanare l’abuso piuttosto che dover pagare il 9% sulla casa. Così facendo il cliente continuerà a fidarsi di te, eviterai quindi un cattivo passaparola sulla tua attività di consulente e conseguentemente non perderai le tue provvigioni.
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