Quante volte ti è capitato di dover risolvere un problema che apparentemente sembrava insormontabile? Nella fattispecie: quante volte hai provato a vendere un immobile all’asta con contratto di affitto opponibile? Nonostante il tentativo, non hai trovato clienti interessati? Cosa avresti potuto fare per valorizzare l’immobile con il giusto target? Facciamo chiarezza su questo aspetto con un nostro caso studio.
Contratto di affitto saldato per 4 anni e capitale immobilizzato, cosa fare
Per approfondire l’argomento riprendiamo un’esperienza diretta della nostra rete di vivacizzatori aste professionisti. A febbraio 2023 andrà all’asta un immobile con offerta minima di 60.750 euro con contratto di affitto opponibile alla procedura in scadenza a luglio 2027, quindi locato ancora per circa 4 anni e mezzo. L’affittuario ha già saldato l’intero importo dovuto fino alla scadenza del contratto dopo aver concordato e registrato con il locatore che, sostenendo a suo carico le spese per la ristrutturazione totale dell’immobile, non avrebbe poi pagato il canone di affitto fino al 2027.
L’aggiudicatario quindi non percepirà alcun affitto né potrà mandare via l’inquilino fino alla scadenza del contratto, ovvero si aggiudicherà un immobile lasciando il capitale di fatto “immobilizzato”. Se lo proponi in questi termini è altamente improbabile trovare dei clienti interessati, ma se lo presenti da un’altra prospettiva ci saranno diversi investitori pronti a depositare l’offerta.
Ovvero, entriamo nello specifico della questione: l’immobile sul mercato tradizionale vale 140 mila euro e il tuo potenziale cliente potrebbe aggiudicarselo con un’offerta minima arrotondata a 61 mila (tieni conto che un immobile con queste caratteristiche è un’opportunità per pochi) e risparmiare quindi quasi 80 mila euro. In caso di rivendita immediata dell’immobile a prezzo di mercato dovrà pagare una plusvalenza del 26% (20.800 euro).
Cosa succede dopo 4 anni dall’asta
Ora, a conti fatti, alla scadenza del contratto di affitto l’aggiudicatario avrà un immobile già ristrutturato dall’inquilino in affitto e quindi pronto per essere rivenduto o affittato nuovamente (anche allo stesso locatario) ma con un ulteriore vantaggio. Saranno infatti trascorsi oltre 4 anni dall’aggiudicazione, se poi si considera una rinfrescata ai locali e la messa in vendita, si arriva ai 5 anni dall’acquisto e pertanto, per legge, la plusvalenza non sarà più dovuta. Sommando quindi l’investimento iniziale al risparmio dell’importo della plusvalenza il ROI annuo sarà all’incirca del 33%, cioè talmente alto che l’aggiudicatario sarà contento di aver fatto un vero e proprio affare!
Ora sai che se dovessi ritrovarti in una circostanza simile non dovrai scoraggiarti, ma cambiare prospettiva trovando una soluzione alternativa, proprio come insegnano i tutor di Vivapro ai vivacizzatori aste professionisti. Un modo per proporre gli immobili, anche quelli apparentemente meno interessanti, c’è sempre se conosci le giuste tecniche di vendita. Entra a far parte della rete di Vivapro per ampliare il tuo know how con nuove strategie di marketing immobiliare e avere una provvigione sicura per ogni asta partecipata (scopri di più).
